Sunday, October 12, 2008

2008 美国金融危机 (2) - 房地产市场的春天

经过大萧条之后,美国房地产行业在40年代开始进入了第一个蓬勃发展的春天。在1940到1970这短短的30年里,全美家庭住房拥有率从不到45%提升到65%左右。房地产行业的兴起,带动了一系列的周边产业(建筑,材料,运输,服务等等)的快速发展,为同期美国经济的高速发展做出了很大贡献。

在这欢欣鼓舞的大旗背后,有一位默默无闻的功臣暗自发光,那就是Fannie Mae(房利美)。呵呵,为什么这么说呢,且听我细细道来。

美国一直是一个非常鼓励家庭拥有住房的国家。为了提高住房拥有率,国家可谓不择手段,在税收政策上对买房者的优惠之大几乎等同于对租房者的歧视,就连在文化上,都把美国梦诠释为是“有房,有车,有狗,有小孩”,呵呵,把Land of Freedom彻底量化。

房利美也是这种理念的产物。

房利美最初公开的Mission Statement(任务宣言)就是通过对美国房地产贷款市场的支持来提高美国的住房拥有率。作为政府的分支,房利美从政府那里拿到资金,从地方银行手里购买符合资格房产贷款,然后把这些贷款转手卖个有兴趣的投资者,实现资金流动,然后进一步去买地方银行的贷款,实现良性循环。

通过这样的操作,房利美实际上做到了以下几点:
(1)成功建立了房贷的二手市场。地方银行可以放开手脚去给个人发放贷款,因为银行们随时可以很方便的把贷款卖给房利美实现资金周转。从房利美拿来的钱,地方银行可以进一步发放新的房屋贷款,实现循环,从而充分发挥他们在一级市场的作用(对个人信用进行审评,对房子的估价,对贷款进行维护和管理等等)
(2)成功满足投资者的投资需求。能发放房屋贷款的只有银行,但希望投资于房地产贷款业务的可是大有人在。比如保险公司,退休基金等等,都喜欢房贷业务的经济效益,但他们不可能,也不允许向个人直接发放贷款,所以只能通过二级市场来满足他们的投资需求。同时在二级市场里,投资者们不用管一级市场的那些琐事(对贷款者的信用评估,对物业的价值评估等等),何乐不为。二级市场和一级市场的分离,使得地方银行和市场投资者彻底职责分工,各自发挥自己的特长。
(3)成功实现资金的东西调度。资金和房子有很大的区域性。在那时候,东部资金多,但房屋贷款市场比较成熟,缺乏增长点;西部房地产市场发展迅速,但缺乏资金。房利美把西部的房屋贷款买来,再卖给东部的投资者,有效的实现资金调度。
(4)成功分散房贷投资者的风险。房产贷款的特点是地域性很强。在没有二级市场的时候,纽约的银行只能拿着一大把纽约的房屋贷款。一旦纽约发生什么天灾人祸,这些银行就倒霉了。但自从有了二级市场之后,大家的投资组合就能够实现地域性的多元化。纽约银行或保险公司能拥有全国各地的房屋贷款,任何一个地方的天灾人祸都不会影响到总体资产的健康状况,从而降低了系统风险。

所以说,从本质上讲房利美起增强了房贷市场的效率,降低了地域风险和交易成本,促进了各个金融机构在房贷市场里的职责分工,最终老百姓受益,提高住房拥有率。

但当美国步入60年代末期的时候,经济状况开始恶化,美国政府资金捉胫见肘,原油价格上涨,导致通胀提高,长期房贷利率飞涨,强烈抑制了美国房地产市场发展。作为房贷市场的中流砥柱,房利美到底何去何从?

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